Køb af udlejet ejerlejlighed kunne ophæves
Et køb af en lejlighed kunne ifølge Højesteret gå tilbage, selvom lejligheden var udlejet og derfor principielt ikke kunne tilbageleveres til sælger ”i samme stand” som før overtagelsen.
Køberen af en ejerlejlighed under opførelse boede i udlandet på købstidspunktet. Det var planen, at køber skulle bo i lejligheden, men hendes jobsituation betød imidlertid, at hun skulle blive i udlandet længere end planlagt. Hun valgte derfor at udleje lejligheden i en periode.
Købsaftalen indeholdt en klausul, hvorefter køberen kunne ophæve aftalen, hvis lejlighedens areal viste sig at afvige med 5 % eller mere i forhold til det forventede areal ifølge købsaftalen. Samtidig indeholdt købsaftalen en bestemmelse om, at en ophævelse alene ville indebære, at parterne skulle tilbagelevere ejerlejligheden og købesummen. Ingen af parterne var berettiget til eksempelvis erstatning.
Et års tid efter overtagelsen viste det sig i forbindelse med tinglysning, at lejlighedens areal var mindre end oplyst i købsaftalen. Det tinglyste areal var mere end 5 % mindre end arealet ifølge købsaftalen. Køber var derfor som udgangspunkt berettiget til at ophæve aftalen. På dette tidspunkt var lejligheden imidlertid udlejet. Derfor mente sælger, at køber ikke kunne hæve købet, fordi lejligheden ikke kunne tilbageleveres i samme tilstand som før overtagelsen. Spørgsmålet, som retten skulle tage stilling til, var herefter om det, at lejligheden var udlejet, afskar køber fra at ophæve købsaftalen.
Køber kunne hæve aftalen uanset udlejningen
Byretten baserede sin afgørelse på købsaftalens indhold og vurderede, at betingelserne for, at køber kunne hæve aftalen, var opfyldt. Byretten tillagde det ikke betydning, om lejligheden som følge af udlejningen var i samme stand som ved overtagelsen. I landsretten var der uenig om dette spørgsmål. Flertallet udtalte, at det, at lejligheden var udlejet, ikke afskar køber fra at ophæve handlen. Dommerne henviste dog til sagens konkrete omstændigheder, hvor det eksempelvis blev fremhævet, at lejeren var fraflyttet lejligheden, allerede mens sagen verserede for byretten. Mindretallet mente derimod, at handlen ikke kunne gå tilbage, da ejerlejligheden ikke kunne tilbageleveres i samme stand som før overdragelsen.
Sælger frafaldt i Højesteret sin påstand om, at køber var afskåret fra at hæve aftalen. Derefter var spørgsmålet, om de lejeindtægter, som køber havde modtaget, berettigede sælger til at kræve erstatning.
Højesteret udtalte, at købsaftalens bestemmelse om erstatning betød, at køber ikke skulle godtgøre sælger for de lejeindtægter, hun havde modtaget inden ophævelsen. Derimod havde sælger krav på godtgørelse af et eventuelt nettooverskud af købers lejeindtægter for perioden efter ophævelsen og frem til tilbageleveringen af ejendommen og købesummen.
IUNO mener
Afgørelsen viser, at ophævelse af køb af fast ejendom formodentlig kan ske på trods af, at ejendommen siden købers overtagelse er blevet udlejet.
Det er dog nærliggende at antage, at det havde betydning for resultatet, at lejer fraflyttede lejligheden allerede under retssagens forløb.
Hverken byretten, landsretten eller Højesteret tog eksplicit stilling til, om resultatet var blevet det samme, hvis lejeren stadig boede i ejerlejligheden. For at have helt klare linjer råder IUNO både købere og sælgere af fast ejendom til at skrive direkte i købsaftalen, om et udlejningsforhold har betydning for en eventuel ophævelse af aftalen.
[Højesterets dom af 4. marts 2013, sag 116/2011]
Køberen af en ejerlejlighed under opførelse boede i udlandet på købstidspunktet. Det var planen, at køber skulle bo i lejligheden, men hendes jobsituation betød imidlertid, at hun skulle blive i udlandet længere end planlagt. Hun valgte derfor at udleje lejligheden i en periode.
Købsaftalen indeholdt en klausul, hvorefter køberen kunne ophæve aftalen, hvis lejlighedens areal viste sig at afvige med 5 % eller mere i forhold til det forventede areal ifølge købsaftalen. Samtidig indeholdt købsaftalen en bestemmelse om, at en ophævelse alene ville indebære, at parterne skulle tilbagelevere ejerlejligheden og købesummen. Ingen af parterne var berettiget til eksempelvis erstatning.
Et års tid efter overtagelsen viste det sig i forbindelse med tinglysning, at lejlighedens areal var mindre end oplyst i købsaftalen. Det tinglyste areal var mere end 5 % mindre end arealet ifølge købsaftalen. Køber var derfor som udgangspunkt berettiget til at ophæve aftalen. På dette tidspunkt var lejligheden imidlertid udlejet. Derfor mente sælger, at køber ikke kunne hæve købet, fordi lejligheden ikke kunne tilbageleveres i samme tilstand som før overtagelsen. Spørgsmålet, som retten skulle tage stilling til, var herefter om det, at lejligheden var udlejet, afskar køber fra at ophæve købsaftalen.
Køber kunne hæve aftalen uanset udlejningen
Byretten baserede sin afgørelse på købsaftalens indhold og vurderede, at betingelserne for, at køber kunne hæve aftalen, var opfyldt. Byretten tillagde det ikke betydning, om lejligheden som følge af udlejningen var i samme stand som ved overtagelsen. I landsretten var der uenig om dette spørgsmål. Flertallet udtalte, at det, at lejligheden var udlejet, ikke afskar køber fra at ophæve handlen. Dommerne henviste dog til sagens konkrete omstændigheder, hvor det eksempelvis blev fremhævet, at lejeren var fraflyttet lejligheden, allerede mens sagen verserede for byretten. Mindretallet mente derimod, at handlen ikke kunne gå tilbage, da ejerlejligheden ikke kunne tilbageleveres i samme stand som før overdragelsen.
Sælger frafaldt i Højesteret sin påstand om, at køber var afskåret fra at hæve aftalen. Derefter var spørgsmålet, om de lejeindtægter, som køber havde modtaget, berettigede sælger til at kræve erstatning.
Højesteret udtalte, at købsaftalens bestemmelse om erstatning betød, at køber ikke skulle godtgøre sælger for de lejeindtægter, hun havde modtaget inden ophævelsen. Derimod havde sælger krav på godtgørelse af et eventuelt nettooverskud af købers lejeindtægter for perioden efter ophævelsen og frem til tilbageleveringen af ejendommen og købesummen.
IUNO mener
Afgørelsen viser, at ophævelse af køb af fast ejendom formodentlig kan ske på trods af, at ejendommen siden købers overtagelse er blevet udlejet.
Det er dog nærliggende at antage, at det havde betydning for resultatet, at lejer fraflyttede lejligheden allerede under retssagens forløb.
Hverken byretten, landsretten eller Højesteret tog eksplicit stilling til, om resultatet var blevet det samme, hvis lejeren stadig boede i ejerlejligheden. For at have helt klare linjer råder IUNO både købere og sælgere af fast ejendom til at skrive direkte i købsaftalen, om et udlejningsforhold har betydning for en eventuel ophævelse af aftalen.
[Højesterets dom af 4. marts 2013, sag 116/2011]
Modtag vores nyhedsbrev
